
La legge n. 431 del 9 dicembre 1998, che regola la locazione degli immobili, ha abolito la legge n. 392 del 27 luglio 1978, meglio conosciuta come “equo canone” che obbligava ad affittare gli immobili a un canone prestabilito. Con la nuova legge sono state introdotte diverse tipologie di contratto con durata e canone differenti. Vediamo le principali:
- A canone libero con durata 4+4 anni
- A canone concordato con durata 3+2 anni
- A uso transitorio con durata da 1 a 18 mesi
- Per studenti universitari da 6 a 36 mesi
Contratto a Canone Libero
È la forma contrattuale più diffusa in cui le parti stabiliscono liberamente l’importo del canone e le principali condizioni della locazione con una durata minima di 4 anni, dopo i quali si rinnova per altri 4 anni, precisando che il locatore ha facoltà di dare disdetta solo alla fine di ogni quadriennio con motivazioni previste e definite dalla legge; il conduttore, invece, può dare disdetta in qualsiasi momento rispettando le tempistiche concordate nel contratto stesso. Questa è la forma più flessibile che permette al proprietario di un immobile di ottimizzare al massimo il canone di locazione mentre all’inquilino permette di ottenere maggiore stabilità e sicurezza abitativa.
Contratto a Canone Concordato
La differenza più grande con il contratto a canone libero è che il corrispettivo viene stabilito per mezzo di accordi territoriali stipulati dalle organizzazioni degli inquilini e dei proprietari ed è generalmente inferiore a quello di mercato. A fronte di un minor guadagno, il proprietario di casa, avrà però alcuni vantaggi fiscali come la riduzione della base imponibile Irpef, la riduzione dei tributi locali come Imu e Tari e, per chi sceglie la tassazione in “cedolare secca” una riduzione della percentuale di prelievo fiscale dal 21% al 10%. La durata prevista da questo contratto è di 3 anni, dopo i quali si rinnova in automatico per altri 2 anni. Anche i rinnovi successivi sono biennali sempre in assenza di eventuale disdetta.
Contratto ad uso Transitorio
Questo tipo di contratto può essere stipulato solo per comprovate esigenze “transitorie” delle parti, che dovranno essere indicate in una specifica clausola contrattuale e provate con apposita documentazione da allegare al contratto. La durata può variare da un minimo di 1 mese a un massimo di 18 mesi senza prevedere nessun rinnovo automatico. Anche in questo caso il canone non è libero ma è definito secondo gli accordi territoriali con un aumento massimo del 20% rispetto i valori minimi e massimi fissati a livello locale.
Contratto per Studenti Universitari
Questa tipologia di contratto è destinata agli studenti universitari che seguono un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza. Può essere stipulato solo nei comuni con sede di università o con sedi universitarie distaccate. Ha una durata che può variare da 6 a 36 mesi, rinnovabili alla prima scadenza e il canone viene determinato secondo accordi territoriali seguendo una modalità simile a quella del contratto a canone concordato.

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